배당 리츠주 글로벌 넷 리스(GNL)는 한국에서도 유명한 배당주입니다.
미래에셋 대우 리서치 보고서나 한국경제 등 여러 경제 언론이나 보고서에도 나온 적 있으며, 많은 추천을 받은 바 있습니다.
글로벌 넷 리스는 미국 대표 '세일즈 앤 리스백' 부동산 상장 리츠로 1주당 가격은 약 20달러, 배당은 주당 0.5325로 배당수익률이 10.53% 정도 됩니다.
시가총액은 약 11억 달러 규모고 2019년 7월부터 월배당에서 분기배당으로 바뀌었습니다.
글로벌 넷 리스는 미국을 포함한 유럽의 7개국에 약 333곳의 오피스빌딩, 공장 등 산업시설을 임대해 주고 있으며, 미국 내 포트폴리오는 약 268개 유럽은 약 69개를 보유하고 있습니다.
특히 유럽은 S&P사의 국가부채 신용등급 기준으로 AA등급 이상의 높은 국가 부동산 위주로 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 이 지역 좋은 임차인을 '세일즈 앤 리스백'의 형태로 임대하고 있어 공실율이 상당히 적습니다.
'세일즈 앤 리스백'이란
기업이 소유하고 있는 유형자산 등을 타 기업에 매각하고 이를 다시 빌려(lease) 이용하는 방법입니다.
보유자산을 활용하여 유동 현금을 확보할 수 있는 방법 중 하나죠.
이때 매도인은 매수인에게 시가보다 비싸게 팔 수 있는 기회가 있거나 자기 사업에 큰 유동자금이 필요한 경우, 이를 팔 수 있음으로써 유동 현금을 잘 확보할 수 있으며, 매수인은 매도인에게 안정적인 장기임대를 약속받을 수 있어 서로 윈윈(win win)의 관계가 된다고 할 수 있습니다.
이 '세일즈 앤 리스백'으로 인해 글로벌 넷 리스는 공실율 0~0.5%의 실적을 이뤄낼 수 있었으며, 이는 글로벌 넷 리스의 중요한 경영전략 중 하나입니다.
글로벌 넷 리스는 전체 부동산 중 52%가 오피스 빌딩, 43%가 공장 등 산업시설 그리고 기타 부동산, 5%가 슈퍼마켓 등 리테일 스토어 부동산으로 운영되고 있습니다.
2018년까지만 해도 오피스 빌딩 비중이 56%, 공장 등 산업시설과 기타 부동산 비중이 35%, 슈퍼마켓 등 리테일 스토어 부동산 비중이 9%였던 것으로 보아 안정적인 오피스빌딩과 산업시설 위주로 포트폴리오를 재편하고 있습니다.
그리고 글로벌 넷 리스는 한 번 계약을 할 때 8~10년 장기계약을 하기 때문에 리츠 주식에 투자하는 투자자의 입장에서는 상당히 안정적이고 매력적인 리스 투자가 될 수 있습니다.
출처 : macrotrends.net
글로벌 넷 리스는 글로벌 기업인 만큼 부채관리도 여러 외화로 다각화하여 하고 있습니다.
미국 달러 부채를 약 40% 내외로 유지하고, 나머지를 유로화나 영국 파운드화로 부채를 다각화, 리스크를 최소화하고자 환율 관리도 신경을 쓰고 있죠.
리츠주에 중요한 요소가 부채 비율인 만큼 글로벌 넷 리스도 부채관리에 신중을 기하고 있다고 생각합니다.
산업다양성은 금융기관과 헬스케어, 기술부문 그리고 정부기관의 비중이 높습니다.
금융기관과 정부는 임대 안정성이 높고, 헬스케어와 타 기술부문은 미래 성장성이 있으므로, 이들의 비중이 높은 것은 충분히 매력적이라고 판단합니다.
FFO는 증가 추세입니다.. 하지만 FFO대비 Payout Ratio가 100%가 넘는군요..
하지만 다시 점점 감소하는 추세로 배당성향은 계속 두고 봐야 할 것으로 보입니다.
배당은 2015년 6월부터 지급 시작하였으므로 배당 역사는 그리 길지 않습니다. 그리고 월배당에서 분기배당으로 바뀐 것이 상당히 아쉽죠...
출처 : seeking alpha
3개월 주가 움직임도 괜찮고요,
애널리스트 의견도 under-perform이나 sell의견이 없네요.
글로벌 넷 리스는 국내에서도 여러 번 언급된 종목으로 유명합니다.
특히 세계 신용 높은 국가에 분산하여 투자하므로 리스크를 관리하고 부채비율은 낮추는 데서 상당한 매력을 느낍니다.
저도 앞으로 적극 매수하고 싶은 종목입니다.
감사합니다.
자료, 사진 출처 : globalnetlease.com
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