리얼티인컴(O) 미국 월배당 리테일 리츠, 향후 사업 전망과 분석

 

미국 리테일 리츠 부문에서 2위 규모인 리얼티인컴(O)은 한국에서도 굉장히 유명한 월배당 리츠 종목입니다.

리테일 리츠 규모 1위인 사이먼 프라퍼티 그룹(SPG)에 비해 규모는 작지만 코로나19 사태를 통해 사이먼 프라퍼티 그룹(SPG)에 비해 배당 안정성이 더 뛰어나다는 것을 알 수 있었습니다.

 

리얼티인컴(O)은 코로나19 사태로 인해 미국 전 리츠가 배당금에 타격을 입었음에도 불구하고 배당금 삭감을 하지 않았고 오히려 2020년 4차례나 배당금을 인상하였습니다. 사이먼 프라퍼티 그룹(SPG)은 배당금을 삭감했죠.

 

 

리얼티인컴(O)은 소유 부동산의 84% 이상이 소매업 부동산입니다.

약 80% 이상이 소매업 부동산인데 임대료 회수율이 어떻게 80%가 넘을 수 있었을까요?

 

그것은 리얼티인컴(O)이 Freestanding 형태 소매업 부동산을 소유하였기 때문이라고 추측해 볼 수 있습니다.

Freestanding은 쇼핑센터나 몰에 입점하지 않고 독립적으로 가게를 운영하는 소매업 부동산인데요.

코로나19가 발생하더라도 쇼핑센터 등에는 사람들이 많이 몰려 출입하지 못하더라도 개개인이 독립적으로 운영하는 가게는 갈 수밖에 없고 가더라도 코로나에 대한 걱정이 딱히 없을 것이라 판단한 것이라고 생각합니다.

 

그렇다면 이런 리얼티인컴(O)의 사업운영, 투자전략은 무엇일까요?

 

리얼티인컴(O)의 사업운영 방향과 투자전략은?

 

 

리얼티인컴은 총 4개의 부동산 종류에 투자하고 있습니다.

소매업 부동산, 산업시설, 사무실, 농업용지 이렇게 소유하고 있는데요.

 

소매업이 83%, 산업시설이 11.5%, 사무실이 3%, 농업용지가 1.6% 입니다.

리얼티인컴이 이렇게 투자하는 이유는 리얼티인컴의 투자전략이

단위면적당 수익을 가장 많이 창출할 수 있는 부동산에 투자하는 전략이기 때문입니다.

그런 목적이면 소매업이 단위면적당 가장 많은 수익을 창출할 수 있고, 농업용지가 가장 적죠.

리얼티인컴은 계속해서 소매업 부동산 비중을 늘려왔으며, 앞으로도 소매업 부동산 비중을 계속 늘려갈 것으로 보입니다.

투자전략상 맞지 않는 농업용지는 점점 더 비중이 줄어들게 되겠죠.

 

 

리얼티인컴은 2020년 코로나 사태 당시 거의 모든 리테일 리츠 종목이 배당금을 삭감할 때 오히려 배당을 4차례나 증액하여 왔습니다. 이는 놀라운 결과입니다.

 

seeking alpha - dividend history

 

그렇다면 리얼티인컴의 재무정보와 실적, 그리고 앞으로의 사업과 투자방향은 어떨까요?

 

리얼티인컴(O)의 재무정보와 투자방향을 알아봅시다.

 

 

리얼티인컴은 코로나19 사태에도 불구하고 오히려 2019년보다 2020년의 매출액이 더 증가하였습니다.

임대료 회수율이 최저 80% 까지 밖에 내려가지 않았으니 당연한 결과죠.

반면 사이먼 프라퍼티 그룹은 복합 쇼핑몰을 대부분 가지고 있어 큰 타격을 입은 것으로 알고 있습니다.

 

매출액이 올라갔지만 당기순이익은 내려갔는데 이는 코로나19 사태로 인한 손상차손 때문입니다. 

 

 

그리고 상환기일이 도래한 단기 부채들은 전액 상환하거나, 대부분 상환하였고,

대신 장기 회사채를 대량 발행하였습니다.

 

왼쪽이 2020 / 오른쪽이 2019

 

이는 코로나로 인한 저금리를 통해 최대한 많은 자금을 얻어 우량한 자산을 매입하겠다는 의도로 보입니다.

 

 

단기 유동부채는 대폭 감소하고, 장기 부채는 늘려나가는 모습입니다.

 

현재 리얼티인컴은 수익구조를 바꾸고 있는 상황입니다.

우량한 자산을 매입하고, 장기 임대차 계약을 추구하여 수익성은 조금 떨어지나 더욱 안정성 있는 방향으로 사업구도를 바꾸어 나가는 모습입니다.

 

Realty Incom Investor Realation

 

앞으로도 리얼티인컴(O)은 꾸준한 월배당과 배당성장성을 보여줄 것으로 보입니다.

현재 주가가 많이 올라 배당수익률은 약 4%로 떨어졌지만, 분기마다 올려주는 배당금을 보면,

금방 배당수익률이 오르던지, 그에 따른 주가가 오르던지 할 것으로 보이네요.

 

 

(이 글은 주식 매수 권유의 글이 아닙니다.)