MBS(Mortgage Backed Security)란 주택 저당 증권입니다.
은행은 집을 담보로 잡고 주택 담보대출을 해주게 되는데 이에 이 대출금은 그 주택에 묶이게 되죠. 유동화가 힘들게 됩니다. 비록 이자수익이 나오지만 은행도 유동자금이 필요합니다.
이에 은행은 주택담보대출을 담보로 하는 증권, 즉 MBS라는 상품을 판매하여 유동화 자금을 마련합니다.
AGNC investment는 이 MBS에 투자하여 이자수익 등이 이익이 되는 사업입니다.
모기지 리츠는 주택부문과 상업용 부동산 부문이 따로 있는데 AGNC investment는 주로 거주용 주택부문에 투자를 하죠. 상업용은 아폴로 커머셜(ARI)이라는 회사가 있습니다.
이 모기지 채권 리츠 사업모델은 금리가 오르면 사업에 타격을 입게 됩니다. MBS에 투자하기 위해 또 레버리지를 일으켜야 하는 사업이니까요.
이에 금리가 오르면 위험한 경우는 대게 1차적인 완전한 위험성에 노출되는 것입니다. 그래서 AGNC도 이에 대비해 여러 파생상품들로 위험 헷지를 하는데(금리스왑? 등 여러가지로 위기관리를 한다고 하네요..), 이게 운용하는 사람의 능력이 매우 중요한.... 즉, AGNC의 직원들의 실력에 따라 이익이 달라질지도 모른다고 생각해요.
MBS투자를 통한 모기지 리츠는 일반 부동산 리츠보다 레버리지를 일으킬 수 있는 비용이 적습니다. 주택자체를 사서 이익을 취하는 게 아니라 주택저당증권을 사서 주택담보대출로 주택을 취하는 경우 상당히 저렴한 비용으로 차입금을 확보할 수 있다고 하네요.
즉, 모기지리츠 회사는 부채비율이 엄청 높을 수밖에 없어요. 그리고 금리정책에 취약하죠.
AGNC의 시가총액 규모는 97억달러 규모, MORT ETF 같은 모기지 리츠ETF들에는 TOP10 종목안에 들어갈 정도로 모기지 리츠 시장에서는 인정받는 회사입니다.
업계 최대 규모 애널리 캐피털(NLY)과(NLY) 비교하여 AGNC가 낫다고 판단한 이유는 AGNC의 규모가 NLY에 비교하여 작다 뿐이지 절대적인 규모는 큰 편,, 그리고 AGNC는 ‘월배당’입니다.
월배당은 마약이에요...... 한번 받기 시작하면, 성장성이 없으면 월마다 배당이라도 줘야 한다는 생각이 머릿속에 박여버리죠......
투자 포트폴리오는 30년 고정 채권이 88%를 차지합니다. 안정성이 높다고 볼 수 있죠.
실적이 안 좋아져 배당 삭감 이력이 있습니다. 하지만 AGNC는 대부분 미국 정부가 후원, 정부기관이 원리금 지불을 보증하는 주택담보대출 증권에 투자하기 때문에 타 모기지 리츠보다 안정성은 더 우수하다고 생각해요...
저는 17주 정도 보유하고 있고요..
배당금은 월 1.9 달러가 나옵니다.(너무 짜네요)
리먼브라더스 사태도 나왔고 비즈니스 모델도 이해하기 힘든 모기지 리츠이지만,, 한국과는 다르게 미국 부동산 시장에서는 모기지 리츠가 차지하는 비중이 매우 커요. 저는 AGNC를 보는 것이 아니라 모기지리츠 업계 자체를 보려고 합니다.
미국 부동산 시장에서 차지하고 있는 비중이 큰 만큼 쉽게 무너질 비즈니스는 아니라고 생각하고 믿고 가져가 볼까 합니다. 향후 금리가 오른다거나 또 실적이 악화되어도 배당금 삭감은 없었으면 좋겠는데...
어차피 저는 죽을 때까지 미국 주식들을 가지고 간다는 생각이라... 미국 모기지 리츠 시장이 존재하는 한 계속해서 매수할 생각입니다.
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